Wohnen in Pfaffenhofen - Wie Stadt und Bürger erschwinglichen Wohnraum schaffen

EHM, WBG, WoGeno. Diese Kürzel stehen für drei Ansätze, das Wohnen in Pfaffenhofen für alle erschwinglich zu machen. Im Einheimischenmodell (EHM) vergibt die Stadt wieder vergünstigte Baugrundstücke. Die Wohnraumbeschaffungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft Pfaffenhofen a. d. Ilm (WBG) baut Sozialwohnungen. Und in der Wohnungsbau-Genossenschaft RaumPfaffenhofen e. G. (WoGeno) haben sich Bürgerinnen und Bürger zusammengeschlossen, um gemeinschaftlich und gemeinwohlorientiert Wohnraum zu schaffen.

Pfaffenhofen liegt mittendrin in der Wachstumsregion zischen München, Augsburg, Ingolstadt und Regensburg. Hier gibt es nicht nur attraktive Arbeitsplätze, sondern auch einen hohen Freizeitwert. Einen Nachteil hat diese Attraktivität allerdings: Wohnraum ist in Pfaffenhofen knapp, Mieten und Immobilienpreise steigen. Ende 2018 hatte die Kreisstadt rund 26.250 Einwohner. Das sind fast 2.200 Menschen mehr als im Jahr 2011. Entsprechend rege wurde und wird gebaut. In den letzten Jahren war vor allem Nachverdichtung angesagt. Baulücken wurden geschlossen, Grundstücke besser ausgenutzt, große Wohnblöcke ersetzen kleine Nachkriegshäuschen.

Nachverdichtung statt Flächenfraß
Diesen Weg will die Stadt auch weiterhin gehen: Im neuen Flächennutzungsplan wurde – unter intensiver Bürgerbeteiligung – die Leitlinie „Pfaffenhofen soll Pfaffenhofen bleiben“ formuliert. Ziel ist ein moderates Wachstum von maximal 4.000 Einwohnern in den nächsten 15 Jahren. Innenentwicklung und Nachverdichtung werden weiterhin angestrebt. Neue Baugebiete entstehen dort, wo es für das Landschaftsbild verträglich ist. Der Stadtrat wird den letzten Beschluss zum neuen Flächennutzungsplan im Frühjahr fassen, sodass dieser im Sommer rechtsgültig wird.

Mehr Wohnraum gegen Knappheit
Schon seit einigen Jahren verfolgt die Kommune eine aktive Bauland- und Wohnraumpolitik. Wohnen in Pfaffenhofen soll sich auch leisten können, wer nicht zu den Gutverdienenden gehört. So gilt seit 2015 bei Mieterhöhungen die „Kappungsgrenze“ und bei Wiedervermietungen die „Mietpreisbremse“. 2016 wurde erstmals ein qualifizierter Mietspiegel erstellt. Damit werden die Preise auf dem freien Wohnungsmarkt transparent. Neuer Wohnraum soll Entlastung auf dem angespannten Markt bringen: Ab Sommer 2019 kann im neuen Wohngebiet Heißmanning-Weingartenfeld gebaut werden. In Pfaffelleiten, das sich Richtung Kuglhof erstreckt, erfolgt dieses Jahr der erste Teil der Erschließung. Und in den großen Ortsteilen Tegernbach, Ehrenberg, Affalterbach und Uttenhofen sollen über acht Hektar Wohnraum für etwa 300 Einwohner geschaffen werden.

Das Einheimischenmodell macht’s möglich
In den neuen Baugebieten setzt die Stadt Pfaffenhofen ihr Erfolgsmodell Einheimischenmodell fort. Damit kommen Pfaffenhofener Bürgerinnen und Bürger in den Genuss vergünstigter Bauplätze. Die Vergaberichtlinien wurden zuletzt im November 2018 angepasst. 1991 hatte die Stadt Pfaffenhofen ihr Einheimischenmodell eingeführt – und war damit Vorbild für andere Kommunen. Etwa 150 Familien haben bislang davon profitiert, rund 270 Vormerkungen liegen aktuell vor.
Generell wird neues Bauland nur ausgewiesen, wenn die Grundbesitzer 50 Prozent der Fläche für soziale Zwecke, sprich für das EHM, zur Verfügung stellen. Die Stadt kauft zunächst diesen Grund, in der Regel zum Bauerwartungsland-Preis. Nach der Entwicklung des Gebiets kann die Stadt diese Flächen an ortsverbundene Personen abgeben, damit diese ihr eigenes Haus bauen können. Ziel ist es, dass Grundstücke im EHM in etwa halb so viel kosten wie frei am Markt gehandelte Grundstücke. Die Richtlinie ermöglicht es der Stadt aber auch, Grundstücke aus dem EHM mit Sozialwohnungen zu bebauen.

Vergabe nach Punkten
Die vorhandenen Grundstücke werden nach einem Punktesystem vergeben. Dabei spielen vor allem die persönliche und familiäre Situation eine Rolle, z. B. Kinder oder pflegebedürftige Angehörige im Haushalt. Um den sozialen Aspekt zu betonen, gibt es Ausschlusskriterien: Wer sich für ein Grundstück interessiert, darf nur maximal 51.000 Euro als Einzelperson bzw. pro Haushalt 102.000 Euro verdienen und ein Vermögen von höchstens 100.000 Euro als Einzelperson bzw. 175.000 Euro pro Familie besitzen. Bewerben kann sich auch , wer den Hauptwohnsitz woanders hat. Allerdings sind die Chancen für Auswärtige, wirklich zum Zug zu kommen, äußerst gering. Ihnen fehlen die vielen Pluspunkte, die allen einheimischen Mitbewerbern einen großen Vorsprung verschaffen.
Weitere Informationen und Downloads finden Sie unter www.pfaffenhofen.de/einheimischenmodell

Alle sollen sich eine Wohnung leisten können
Auch wenn der Baugrund im Einheimischenmodell vergünstigt ist – für viele ist ein eigenes Haus trotzdem nicht finanzierbar oder passt nicht zum Lebensmodell. Daher sollen künftig auch Wohnungen im Einheimischenmodell entstehen. Ziel ist es, bei Verdichtungen in der Innenstadt und bei der Umwandlung von Gewerbegebieten zu Wohngebieten die Investoren aufzufordern, bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Der Grundstein hierfür ist gelegt, erste Projekte sollen mittelfristig entstehen.
Und auch die Stadt selbst baut Wohnungen, genauer gesagt die städtische Wohnraumbeschaffungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft Pfaffenhofen a. d. Ilm (WBG). Diese besteht seit 1991 und hatte viele Jahre einen Dornröschenschlaf geführt. Seit 2012 ist sie wieder im sozialen Mietwohnungsbau aktiv geworden. 2015 hat der Stadtrat beschlossen, die städtische Wohnungswirtschaft grundsätzlich neu zu strukturieren und dazu die WBG personell zu stärken. Seitdem hat sie sich positiv entwickelt, denn sie konnte ihre Aktivitäten deutlich verstärken und neue Bau- und Sanierungsprojekte in Gang setzen.

Aktiv im sozialen Wohnungsbau
Die WBG baut, saniert und verwaltet eigene Wohnungen. Seit Anfang 2017 ist sie auch für alle Wohnungen der Stadt Pfaffenhofen und der von der Stadt verwalteten Hl. Geist- und Gritsch’schen Fundationsstiftung zuständig. Schwerpunkt ist die Schaffung und Bewahrung von öffentlich geförderten Wohnungen für Bürgerinnen und Bürger mit geringem Einkommen, also sozialer Wohnungsbau. Die WBG ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Stadt. Als GmbH kann sie schneller, unbürokratischer und effektiver handeln als eine Verwaltung.
Ihr bisher größtes Projekt baut die WBG derzeit an der Kellerstraße. Auf dem ehemaligen Parkplatz zwischen der Keller- und der Thallerstraße entstehen drei Häuser mit einer gemeinsamen Tiefgarage, einem Innenhof und einem kleinen Spielplatz. Die 36 Wohnungen, davon 32 öffentlich gefördert, mit jeweils 40 bis 105 Quadratmetern sollen Anfang Oktober 2019 bezogen werden. Sowohl der Zeitplan als auch der Kostenrahmen werden voraussichtlich eingehalten. Von den rund elf Millionen Euro Baukosten werden rund 5,8 Millionen durch Förderdarlehen der Regierung von Oberbayern finanziert.

Bedarf nach öffentlich geförderten Wohnungen
Derzeit läuft die Planung für weitere Mehrfamilienhäuser: In der Wolfstraße sollen acht öffentlich geförderte Wohnungen entstehen, in der Stettbergstraße 20 und im neuen Baugebiet Weingartenfeld rund 30. Anschließend will die WBG auch im künftigen Wohngebiet Pfaffelleiten Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen schaffen. Neben dem Bau neuer Wohnungen widmet sich die WBG der Sanierung alter Stadt-Häuser und passt sie dem heutigen Wohnstandard an.
Der Bedarf ist gegeben: Das Landratsamt hat 2018 251 Wohnberechtigungsscheine für den ganzen Landkreis neu ausgestellt, 140 davon für das Stadtgebiet. Dieser Schein ist Voraussetzung, um sich als Mieter für eine sozial geförderte Wohnung zu bewerben. Die Mieten bei den Sozialwohnungen in Pfaffenhofen liegen zwischen 3,52 Euro in Altbauten und 11 Euro (Neubau) je Quadratmeter. Aktuell bieten die Häuser der Stadt, der Stiftung und der WBG 206 öffentlich geförderte Wohnungen – und damit eine Heimat für ca. 400 Menschen.

„Gemeinsam zuhause“
Ein neuer Akteur im Bereich der Wohnungswirtschaft ist die am 1. Mai 2018 gegründete Pfaffenhofener Wohnungsbau-Genossenschaft RaumPfaffenhofen e. G. (WoGeno). Ihr Ziel: So schnell wie möglich bezahlbaren Wohnraum schaffen – und das mit einer Gemeinwohlorientierung und einem neuen Modell, das zwischen Kaufen und Mieten angesiedelt ist. Wer eine Genossenschaftswohnung ergattert, zeichnet Anteile und bezahlt Nutzungsgebühren, ist also gleichzeitig Eigentümer und Nutzer. Die Mitglieder sind sozusagen Mieter im eigenen Haus. Sie haben lebenslanges, vererbbares Wohnrecht – und bleiben trotzdem flexibel wie ein Mieter. Vor allem aber profitieren sie von langfristig günstigen Nutzungsgebühren (Mieten).
Die Genossenschaft hat sich das Motto „Gemeinsam zuhause“ gegeben. Sie versteht sich als ein demokratisches Wirtschaftsunternehmen, das sich der Spekulation entzieht und deshalb günstigen Wohnraum anbieten kann. Die Nutzungsgebühr für die Wohnungen soll lediglich die Kosten decken. Wohnungen werden nur an Mitglieder vergeben. Und umgekehrt kann nur Mitglied sein, wer auch in den Gebäuden selbst wohnt. Reine Anleger sind damit ausgeschlossen. Wie das Wohnen in der jeweiligen Wohnanlage aussieht, entscheiden die Mitglieder als Gemeinschaftseigentümer selbst.
Die ersten WoGeno-Wohnungen werden voraussichtlich im Sommer 2020 bezugsfertig sein. In der Raiffeisenstraße entsteht ein Gebäude mit 17 Wohnungen. Vorrang bei der Vergabe von Wohnungen haben Ortsansässige. Und auch Familienfreundlichkeit und soziale Kriterien hat man sich auf die Fahne geschrieben mit einer angemessenen Belegung der Wohnungen, Vorrang für Familien mit Kindern bei größeren Wohnungen sowie für Alleinerziehende und Senioren.
Weitere Informationen unter www.wogeno-paf.de